问题引入：房屋租赁合同无效、解除、期间届满，承租人继续占有房屋应当支付房屋占有使用费，一般来讲，占有使用费期间的终点为承租人实际返还房屋之日，但是实践中不乏承租人跑路或者拒不腾空房屋而出租人强制腾空房屋的情形，那此时房屋占有使用费期间的终点该如何确定？抑或更为特殊情形下房屋占有使用费期间的终点该如何确定？
案情简介：地产公司A将某商业出租给自然人B，租赁期间由于自然人B与物业公司C因电费问题，该商业于2010?月被物业公司C断电（因商业门为电动门，断电后自然人B无法进入该商业）；后自然人B因欠缴租金问题，地产公司A?010?月解除租赁合同，并于2010?0月将该商业强制腾空，自然人B承担占有使用费的期间该如何确定？占有使用费期间的起点计算为租赁合同解除之日起算无疑，占有使用费期间的终点计算亦即自然人B将该房屋的直接占有转移给地产公司A的时间点如何确定？A?010?月断水断电之日；B?010?月合同解除之日；C?010?0月地产公司A将该商业强制腾空之日；D、租赁合同约定的合同解除之日起XX?/p>
房屋租赁合同占有使用费之期间认定
一、法条梳琅/h1>
在房屋租赁合同纠纷案件中，占有使用费是与租金相对应的概念，二者适用的范畴不同。关于占有使用费，《合同法》第十三章租赁合同中并未提及，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称解释）第五条、第十八条规定了占有使用费的适用情形。《城镇房屋租赁合同解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。“/p>
二、适用情形
司法实践中，占有使用费（以承租人为例）的适用包括以下几种情形９/p>
第一，房屋租赁合同无效、被撤销的、/p>
第二，房屋租赁合同期间届满。若出租人明确不同意继续出租房屋的，则承租人应当在返还租赁物，否则应当承担继续占有使用的费用、/p>
第三，房屋租赁合同解除。承租人继续占有房屋已失去合法依据，此时出租人可以主张逾期交房的占有使用费、/p>
房屋租赁合同占有使用费之期间认定
三、占有使用费之期间认宙/h1>
占有，是一种产生特定法律效果的事实状态，而非一种权利，是指人对物事实上的管领与控制。根据占有人之占有是否具有本权为标准，占有分为有权占有、根据无权占有；根据占有人是否直接占有其物为标准，占有分为直接占有、间接占有。直接占有，是指对占有物有事实上管领力的占有，关于事实上的管领力，并不以物理上的解除与控制为限；且管领力仅仅一时不能行使，而预期自动回复的，占有并不消灭、/p>
本案中自然人B就是基于租赁合同而对案涉商业直接占有；自然人B因物业公司C断水断电而导致的暂时不能进入案涉商业，当自然人B与物业公司C纠纷解决，自然人B进入案涉商业自可预期回复，是故自然人B在断水断电期间并未丧失对案涉商业的直接占有。而且，某人对某物是否存在事实上的管领力，依一般的社会观念亦可作出判断，案涉商业在被地产公司A根据合同解除而强制腾空之前，案涉商业外观上是自然人B的商业广告牌，且案涉商业内部亦被自然人B的货架及物品所占据，依一般的社会观念来看，案涉商业的直接占有人是自然人B无疑。诚然，地产公司A从始至终都对案涉商业存在着间接占有，而对于房屋租金以及房屋占有费的确定都以自然人B直接占有案涉商业为基础，而且仅当地产公司A在租赁合同解除后，强制腾空案涉商业之时，地产公司A对于案涉商业由间接占有转为直接占有。因此，自然人B的占有使用费期间的终点为地产公司A强制腾空案涉商业之时。但若租赁合同存在约定“合同期满或解除之日起XX日内搬离房屋并将房屋内物品全部搬走，否则视为被告放弃其所有权，原告有权随时进入该房屋并对房屋内物品予以处理……”则自然人B的占有使用费期间的终点为“合同解除之日起XX日”、/p>
房屋租赁合同占有使用费之期间认定
四、案侊/h1>
法院经审理查明，原告重庆某集团有限公司将其所有的一处房屋出租给被告重庆某控股集团有限公司使用?013??2日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租期?013??2日至2016??1日。被告须在合同期满或解除之日?日内搬离房屋并将房屋内物品全部搬走，?天后仍留有物品，则视为被告放弃其所有权，原告有权随时进入该房屋并对房屋内物品予以处理，如果造成损失，概由被告负责?015??1日，原、被告双方解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，被告人员便不在出租房屋内办公，但办公用品和设备仍存放于出租房屋内、/p>
另查明，被告与重庆某康公司曾?017??8日签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，协议约定被告将案涉房屋内的全部物品转让给重庆某康公司?017?月，原告将该房屋出租给重庆某康公司使用。基于此，原告酌情起诉请求被告支付自2015??日起?015?1?0日止?个月的房屋占有使用费、/p>
法院审理认为，根据《房屋租赁合同》约定，合同解除后，被告依约理应?日内腾空、搬离案涉房屋，否则视为放弃房屋内物品所有权，原告有权进入房屋对物品进行处理。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在被告没有按期搬离房屋时，原告应采取适当措施积极收回房屋，减少损失。然而，原告未采取任何减损措施，故不得就扩大的损失要求赔偿。据此，法院遂驳回了原告的诉讼请求、/p>
五、实务应寸/h1>
实践中，在厂房或者商铺租赁中，承租人因自身或其他原因经营不善而“跑路”的情况时有发生，出租人面临着“既收不到租金又收不回房”的囧境＋u>出租人可以基于法定或者约定的事由主张解除租赁合同及占有使用费。但需要指出的是，在合同履行过程中，出租人也应当尽到相应的止损义务，在其明知承租人跑路的情况下，应当积极采取必要措施防止损失的扩大＋/u>比如积极行使诉权、寻求下家，必要对承租人的物品公证后搬离并保管等；而非持放任之态度，在合同解除后或者合同届满之后，承租人拒不腾空租赁房屋时，出租人放任其行为导致承租人占用使用期间过长，占用使用费的期间范围可能会被法院酌定减少、/p>
